ホームインスペクション(住宅診断)費用の相場-新築と中古の違い

宅地建物取引業法の改正(2018年4月)により、にわかに注目され始めたホームインスペクションですが、まだ認知度はそれほど高くありません。一般の方にとっては、不明点が多いサービスだと思います。

たとえば費用面でも「相場はどれくらいなの?」とか「誰が払うの?」といったことも、よくわかりませんよね。

そこで本稿では、インスペクション費用の相場や誰が費用を負担するのか、詳しく解説したいと思います。その他の注意点や補助金についてもご紹介しますので、利用をご検討中の方は、参考にしてください。

ホームインスペクション(住宅診断)費用の相場

これからご紹介するのは、ホームインスペクション費用の「相場」です。実際にかかる費用は事業者(インスペクター)や住宅種別、規模によって違いますので、必ず見積もりを取るようにしてください。

ホームインスペクションの費用項目

まずは、ホームインスペクションを利用する際に必要な費用項目についてご説明します。

詳しくは後述しますが、ホームインスペクションを実施する理由のひとつは「瑕疵(かし)保険に加入するための要件だから」です。この「瑕疵保険」に加入するために必要な費用項目は、以下のとおりです。

①対象住宅の調査料(目視調査)
②基準を満たさない箇所の補修費用
③補修箇所の再調査料
④瑕疵保険の加入料

①は5万円前後が相場です。②の費用を知るには、検査結果をもとにリフォーム会社に見積もりを依頼する必要があります。③の費用も、②の規模によって変わるでしょう。

④は、新築と中古住宅で違います。新築は、住宅供給会社に保険加入が義務づけられています。中古住宅は「保険期間・保険金額・床面積」によって保険料が変わり、おおよそ2~8万円の範囲です。よって、調査料と瑕疵保険加入料だけでも「7~13万円くらいが相場」ということになります。

参考:JIO既存住宅かし保証保険料金表(2019年10月1日より適用)

さてここで知っておいていただきたいのは、同じホームインスペクションでも「瑕疵保険に加入するための物件調査」と「宅建業法で定められた建物状況調査」は少し目的が違うということです。

瑕疵保険の調査箇所は、保険の対象となる「主要構造部分と雨水の浸入を防ぐ部分」です。いっぽう、建物状況調査は劣化状況や施工不良を見つけることも目的としているので、調査箇所は内装や設備などにもおよびます。

ここからは、建物状況調査のほうのホームインスペクション費用についてご紹介していきます。

中古住宅のホームインスペクションの場合

中古住宅のホームインスペクションの主な目的は、老朽化の程度を調べ、修繕やリフォームが必要な箇所をみつけることです。もし修繕が必要な箇所が見つかったら、修繕してから売買するのか、修繕せずに値下げして売買するのか、売主と買主が協議して決めます。

中古一戸建てと中古マンションにわけて、相場をご紹介しましょう。

中古一戸建ての場合

一般的な30坪くらいの木造中古一戸建ての場合、調査費用は以下のとおりです。

料金項目

料金の目安

基本調査

5~7万くらい

オプション

床下の侵入調査、屋根裏の侵入調査、屋根調査など

各調査2万円くらい

   

一般的なホームインスペクションは目視による非破壊検査で、床下や屋根裏(小屋裏)も点検口から除く程度です。侵入して調査する場合は、別途費用がかかる事業者が多いでしょう。

中古マンションの場合

一般的な70㎡くらいのマンションの場合、調査費用は以下のとおりです。

料金項目

料金の目安

基本調査

4~6万円くらい

オプション

コンクリート圧縮強度の調査

1~2万円くらい

設備・給排水管調査

5千円~1万円くらい

分譲マンションは、専用部分しかリフォームできません。ですから、共有部分や専有部分は、調査の必要性が低いです。床面積も100㎡未満が主流ですので、一戸建てに比べて調査範囲が狭く料金がやや低めです。

参考まで、代表的な分譲マンションの共有・占有部分をご紹介しましょう。

  • 窓・玄関ドア
  • パイプスペース(PS)
  • ベランダ・バルコニー

さらに分譲マンションは床下や屋根裏がない物件がほとんどで、調査の必要がありません。代わりに、構造駆体のコンクリート強度測定や給排水管の劣化状況踏査をオプションにしている事業者があります。

新築分譲住宅のホームインスペクションの場合

新築住宅(建売や分譲マンション)のホームインスペクションでは、主に施工不良や図面どおりにできていないところを見つけるのが目的になります。まんがいち施工不良が見つかったら、売主に補修を依頼して、補修が完了してから引き渡しを受けましょう。

ホームインスペクションの料金については、中古住宅の場合と同様の設定にしている事業者が多いでしょう。

新築の瑕疵保険は、売主や建築会社が加入します。保険期間は10年間で、その間に構造上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分に問題があれば、補修費用が保険から出ます。

新築注文住宅のホームインスペクションの場合

新築注文住宅でホームインスペクションを実施する目的も、施工不良や図面どおりにできていないところを見つけることです。

建売住宅や分譲マンションと大きく違うのは、建築途中に調査できる機会があるということ。たとえば以下の調査を実施しておくと、重大な施工不良を防ぎやすくなります。

  • 基礎の配筋調査
  • 構造駆体の金物検査
  • 断熱材検査
  • 外壁材の下地検査

注文住宅の施工途中の検査は、1回5万円くらいが相場です。事業者によっては、4回セットや10回セットなどパックでサービス提供しているところもあります。

けっして安い費用ではありませんが、完成すると見えなくなる部分も調査できるのが注文住宅の長所です。住宅の耐震性能や省エネ性能にかかわるところは、調査しておく価値が高いのではないでしょうか。

完成後の調査については、新築住宅と同様の料金形態です。

ホームインスペクション費用の注意点

つづいて、ホームインスペクション費用に関する注意点をご紹介します。誰が費用を負担するのか、補助金は使えるのかなどご説明していきます。

ホームインスペクションは費用対効果で考える

ホームインスペクションは、けっして安いサービスではありません。ですが価格相応、あるいはそれ以上のメリットがあるので、利用するかしないか迷ったら費用対効果を考えてみるとよいでしょう。

ではどのように費用対効果を考えればいいのか、順を追って説明します。

まず、ホームインスペクションの目的からおさらいしてみましょう。以下の2つが、ホームインスペクションを実施する主な目的です。

①建物の老朽箇所や施工不良をみつける
②既存住宅売買瑕疵保険に加入する

これから買う家・建てる家に対して①ができたら、かなり安心できます。ここに「10万円くらいで調査できるなら安い!」とメリットを感じる方なら、迷わずホームインスペクションを利用すべきでしょう。

②に関しては、以下の2つのメリットがあります。

①構造上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分に対して補償が得られる
②古い建物でも住宅ローン減税が使えるようになる(買主のみのメリット)

①は、売主にも買主にもメリットがあります。
まんがいち保険対象部分に事故(必要な性能を満たしていない)が発生した場合は、買主の損害に対して保険金が支払われます。

②は、買主のみのメリットです。
住宅ローン減税の築年数要件を満たさない古い住宅でも、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで要件に適合していると見なしてもらえます。

なお、住宅ローン減税の築年数要件は以下のとおりです。

  • 耐火建築物以外(木造など)の場合 ⇒ 20年以内に建築された住宅
  • 耐火建築物(RC造、SRC造など)の場合 ⇒ 25年以内に建築された住宅

上述の築年数を超える物件なら、ホームインスペクションを利用して瑕疵保険に入るメリットが大きいでしょう。住宅ローン減税制度が利用できたら、10年間、毎年の住宅ローン残高の1%を所得税から控除してもらえます。

参考:すまい給付金「住宅ローン減税制度の概要」

安ければいい、というものでもない

建物の状況を知るためのホームインスペクションは「安ければいい」というものでもありません。

瑕疵保険に加入するための調査は、保険会社が定める調査項目に基づいて実施されます。ですから、事業者(インスペクター)が違っても、それほど内容に差がありません。

では、建物状況調査はどうでしょうか。こちらも国土交通省のガイドラインがあり、主要構造部分と雨漏りを防ぐ部分の検査項目は明示されています。ですが、インフィル(内装や設備、給排水管など構造駆体以外の部分)をどこまで調査するかは事業者しだいです。

参考:国土交通省告示第八十二号

建物の状況を知るためのホームインスペクションは値段だけで決めず、調査内容や報告書の質も確認することが大切です。報告書のサンプルを見せてもらったり、見積もりを2~3社比較してみたりするとよいでしょう。

ホームインスペクションの費用は、だれが支払う?

ホームインスペクションの費用は、誰が支払うのでしょうか?売主でしょうか、それとも買主でしょうか?

明確なルールはありませんが、目安として「実施を依頼した者が負担する」のが慣習になっています。ですから、売主が実施すれば売主負担。買主が実施すれば、買主負担になるのが一般的です。

とは言え、売主側の調査や報告書は買主に信用されにくいので、買主が実施して費用も負担するケースが多いでしょう。そもそも、この仕組み自体が買主を保護するためのものですので、受益者負担という意味ではそれが自然かもしれません。

ホームインスペクションの補助金

空き家バンクに登録する、または既に登録されている住宅」の購入にともないホームインスペクションを実施する人に、補助金を出している自治体があります。ただし、期間や予算が限定されているので、いつでも利用できるわけではありません。

補助金制度の探し方は、インターネットで「自治体名 空き家 補助金」と検索するか、以下のサイトで検索していただくと見つけやすいでしょう。                                            

参考:地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト

ホームインスペクション費用の相場まとめ

ホームインスペクション費用の相場は、一戸建てで「5~7万円」くらい。マンションで「4~6万円」くらいです。瑕疵保険を利用する場合は、基準を満たさない箇所の補修費用や保険加入料も必要です。

別途料金が必要な事業者が多いですが、床下や屋根裏の進入調査や、設備や給排水管の調査も有効です。新築注文住宅は、建築途中に住宅性能上重要な部分の調査を入れることもできます。

ホームインスペクションを利用すると、安心が得られるだけでなく、瑕疵保険や住宅ローン減税も利用できます。調査料金は「安いかどうか」だけでなく、費用対効果も考えて検討することをおすすめします。

なお弊社では、弊社の仲介や「中古物件購入+リノベーション」をご利用いただいたお客様を対象に、無料でホームインスペクションを実施するサービスを準備しております。ご興味ある方は、以下をご覧ください。

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