本稿では耐震診断の概要や実施の流れ、費用について解説いたします。地震に弱い家の特徴もご紹介しますので、耐震診断をするかどうか考える際の参考にしてください。

日本は、いつどこで大きな地震が起きてもおかしくない国です。とは言え、なんだか人ごとのような気がして、防災意識が高まらない方も少なくないでしょう。

あなたも、大地震のニュースを見たときだけご自宅の耐震性が心配になるものの、結局「地震に備えたいけど、どうすればいいかわからない」と放置していないでしょうか。

本稿を読んでいただくと、耐震診断の基礎知識やご自宅の耐震性を知る方法がわかります。不足のない耐震リフォームをする参考になりますので、最後までご覧ください。

耐震診断とは？

まずは、耐震診断の概要からご説明します。なぜ必要なのか、誰に頼めばいいのか、解説していきます。

耐震診断の概要

耐震診断とは、建物の強度を調査して地震に対する安全性や倒壊・崩壊のリスクを確認する調査のことです。耐震診断では、地震によって建物に加わる水平力（横からの力）の検討がとても重要です。

ご存じのとおり、地震が発生するとまず下から突き上げるような衝撃（P波）がきます。この衝撃は重力により相殺されるので、建物は浮きが上がらず、衝撃のわりに大きな被害が出ません。

その後に来る表面波で、建物は長く大きく横揺れします。この横揺れが建物に大きな被害を与えるので、耐震診断では水平力の検討が重要なのです。

今後「大地震が発生する」と指摘されている地域がいくつかありますが、それ以外の地域で暮らしていようとも「人ごと」と考えるのは危険です。日本全国どこでも、古い住宅の耐震化は緊急の課題です。

耐震診断の必要性

耐震診断のよりどころとなる耐震基準は、建築基準法や建築基準法施行令などの法令で規定されています。つまり、新しく建てる住宅は最低限この基準を超える耐震性にする必要があるのです。

耐震基準は大地震がある度に被害原因を検証してアップデートされ、必要な水平耐力の強度が上がっています。とくに1981年6月を境にそれ以前と以後では大きく基準が異なります。

実際、1995年に起きた「阪神・淡路大震災」では、1981年5月以前に設計された家屋に被害が集中しました。このことからもわかるとおり、最新の耐震基準にのっとった住宅ほど、人命や建物を守りやすくなるのです。

とは言え「1981年6月以降に設計した家なら絶対に安心」というわけではありません。とくに一戸建てはメンテナンス頻度が低い傾向にあり、構造を壊すようなリフォームを無自覚におこなっているケースもあるので要注意です。

以下のタイミングは、耐震診断をしていただくのに良い機会です。該当する方は、耐震診断をご検討ください。

・住宅の老朽化が気になり始めたとき
・大型リフォームや増改築の前
・大地震の後、ダメージが気になったとき
・中古住宅を購入するとき
・国や自治体から耐震化関連の助成金が出るとき

なお、阪神・淡路大震災の教訓を活かし2000年6月にも耐震基準がアップデートされています。診断したほうがいい家のひとつの目安として「2000年6月以前に設計された家」としていただくとよいでしょう。

耐震基準については、こちらで詳しく解説しています。耐震診断と関わりが深い制度ですので、ぜひご覧ください。

》【耐震基準とは？】建築基準法の耐震基準の概要、新・旧の違い

耐震診断の診断方法

耐震診断の方法は、木造住宅と非木造住宅（鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造など）で違います。それぞれ3種類あるので、ご紹介しましょう。

木造住宅の「誰でもできるわが家の耐震診断」は、家の所有者がご自分でできる簡易的な診断法です。10個の設問に答えるだけでご自宅の耐震性がおおむね分かりますので、まずはこれからお試しいただくとよいでしょう。

一般診断法と精密診断法の概要は、以下のとおりです。

木造住宅の耐震診断は、基本的に簡易なものから高度なものへ飛ばさず順番に実施することをおすすめします。そうすることで、無駄なコストの削減が期待できます。ただし、耐震改修の実施を前提に調査するのであれば、最初から精密診断を選ぶとよいでしょう。

非木造住宅の耐震診断法3種類の概要は、以下のとおりです。

非木造住宅の耐震診断も、木造と同様に上位の診断ほど高度で費用がかかります。耐震改修の必要性を確認するのであれば1次診断法を。耐震改修の実施を前提に、改修箇所と改修方法を確認したいのであれば2次または3次診断法がおすすめです。

耐震診断の方法については、以下の記事で詳しく解説しています。ご興味がある方は、あわせてご覧ください。

》耐震診断の方法(一般・精密診断法、1次・2次・3次診断法)と流れ

耐震診断は誰に頼む？

一般的な住宅を耐震診断する場合、資格要件はありません。いちおう「耐震診断士」というのがありますが、これは国家資格ではないので、診断をするにあたり必須ではないのです。(学校や商業施設など、耐震診断を義務付けている建物の耐震診断は、建築士資格が要る)

とは言え、耐震性を判断できるだけの豊富な知識と経験が必要で、誰にでも任せていいわけではありません。以下の理由もあって、耐震改修をする方は事実上建築士の資格者に依頼するほうが無難です。

・耐震診断のあとの耐震設計は、建築士の仕事
・耐震診断後に耐震基準適合証明書を発行できるのも建築士
・助成金を受けるには、自治体に登録された建築士の耐震診断を受ける必要がある

では、建築士なら誰でもいいのでしょうか？

じつは、建築士にも得意・不得意があり、ひとつの建築士事務所の中で以下の職務を複数の建築士が分業しているケースもあります。

①構造設計
②意匠設計
③設備設計

上述の分野のうち意匠や設備しかやらない建築士は、必ずしも耐震診断や耐震設計が得意とは限りません。構造に詳しく、耐震改修工事のこともよく知っている建築士に依頼するほうが安心です。

さらに、費用の問題もあります。自治体がおこなう「耐震診断士（建築士）派遣制度」を利用すれば、無料もしくは少しの費用負担で診断してもらえます。利用要件を満たす方は、この制度を活用されると経済的です。

無料で耐震診断をしてもらう方法は、もうひとつあります。リフォーム会社の中には、リフォームや耐震改修の依頼者を対象に耐震診断を無償でおこなっている会社があるのです。耐震補強工事まで視野に入れている方には、そのようなサービスもおすすめです。

参考：マツドリフォームの耐震診断

耐震診断を実施する流れ

つづいて、耐震診断の流れについて解説します。耐震診断は、以下の手順で進んでいきます。

・診断依頼
・予備調査
・診断レベル決定
・現地調査
・耐震診断計算
・耐震性の評価報告を受け取る

耐震診断事業者に診断を依頼すると、まず予備調査が始まります。この調査では建物の情報や書類を収集しますので、診断士に問い合わせ必要なものを準備しましょう。参考まで、準備物の一例をご紹介します。

耐震診断において、設計図書（図面）はとても大事な書類です。とくに耐力壁（地震に抵抗できる壁）の場所を示す構造図面が重要で、ない場合は採寸や必要に応じて破壊調査をおこない作成します。

予備調査をへて耐震診断レベルを決定したら、いよいよ現地調査です。調査箇所の例をご紹介しましょう。

上述の現地調査が完了したら、次は建物の「強度・粘り・形状・経年」を評価しながら耐震計算をおこないます。建物の耐震性の結果報告を受けたら、その情報をもとに補強工事をするかどうか検討していきます。

なお現地調査は、木造住宅の一般診断法で2～3時間程度。精密診断法で半日～1日程度かかります。破壊調査をおこなう場合は、解体と復旧の時間も必要です。

耐震診断のメリットとデメリット

つづいて、耐震診断のメリットとデメリットをご紹介します。まずは、デメリットから説明しましょう。

耐震診断のデメリット

※耐震セミナーの様子

耐震診断をおこなうデメリットは、ほとんどありません。しいて言えば、費用と手配、調査のための時間が必要になることでしょうか。

とは言え、費用は助成金が利用できます。一定条件を満たすと無償でサービスしてくれるリフォーム会社もあるので、ほぼ問題ないと言っていいでしょう。

手配は面倒ですが、自治体やリフォーム会社に電話やメールで「耐震診断を検討している」と伝えれば、あとは的確なフォローやアドバイスをしてくれます。億劫なのは、一歩目だけです。

耐震診断のメリット

耐震診断のメリットは、まずなんと言っても「自宅の耐震性がわかる」ことでしょう。耐震性がわかれば耐震改修の目安になり、リフォーム会社の補強案が妥当か判断する助けになります。悪質な耐震改修商法にだまされにくくなるメリットもあります。

中古住宅を買ってリフォームしてから住む方は「耐震基準適合証明書」を取得しておくとよいでしょう。この証明書があれば、地震保険の割引や以下の各種優遇税制が受けられます。

・不動産取得税
・登記で必要な登録免許税
・住宅ローン減税
・固定資産税

このような優遇税制は、国や自治体から「使えますよ！」と自動でお知らせしてくれることはありません。ですから、ご自身で調べて申請する必要があります。

ちゃんとできるかご不安な方は、税制や登記の知識が豊富なリフォーム会社に耐震診断を依頼してフォローしてもらうとよいでしょう。

》マツドリフォームに耐震診断の相談をしたい方はこちら(対象地域：神奈川県川崎市および近隣)

耐震診断費用の相場

つづいて、木造住宅と非木造住宅の耐震診断費用の相場をご紹介します。ただし、建築確認の完了検査済証や設計図書がない場合は、この限りではありません。診断自体ができなかったり、追加費用がかかったりするケースもありますので、ご留意ください。

なお、先述のとおり耐震診断で使える助成金や減税制度がありますので、あわせてご紹介いたします。

木造住宅の耐震診断の費用

木造の耐震診断費用は、事業者や地域性によってかなり差があります。ここでは、耐震診断事業者が設定している料金の中でもとくに多い価格帯をご紹介します。

一般診断法と精密診断法では、構造がわかる図面が必要です。ない場合は、採寸や必要に応じて破壊調査をおこない作成します。図面の作成には「1～2万円＋解体・復旧費用」がかかります。

事業者によっては、耐震補強案と見積もりを無料でサービスしてくれる会社もあります。単純に料金だけを比較するのではなく、診断内容や付帯サービスも確認して依頼先を決めましょう。

中古住宅を購入する方にも、耐震診断は人気です。購入前の物件は破壊調査ができないので、基本的に一般診断法を採用します。構造図面がない場合は、破壊調査ができないので、診断をあきらめざるを得ないケースもあります。

非木造住宅の耐震診断の費用

つづいて、非木造住宅の耐震改修前に実施する「2次診断法」の費用目安をご紹介します。

非木造住宅の耐震診断費用は床面積と比例しますので、面積が大きい建物ほど目安金額の下限と上限の差が開きます。ですから、マンション等の大規模な建物は複数社の見積もり比較が必須です。

耐震診断や耐震改修で利用できる補助金・助成金と減税制度

先述のとおり、耐震診断は国や自治体が率先しておこなっている施策ですので、助成金制度が充実しています。利用するには条件がありますので、診断前に必ず自治体のホームページを確認しておきましょう。

ちなみに、よくある条件は次の2つです。

・1981年5月31日以前に工事着手した住宅
・木造軸組工法

「1981年5月31日以前に工事着手」というのは、いわゆる旧耐震基準に該当する家のことです。しかし、熊本地震で新耐震基準の家が数多く倒壊した事実を受け、対象を広げている自治体もあります。

耐震改修後に利用できる減税制度（耐震改修促進税制）もご紹介しましょう。

・住宅ローン減税
・所得税の減税(投資型)
・固定資産税の減税

耐震改修の費用や助成金、減税制度については、以下の記事で詳しくご紹介しています。利用をご検討中の方は、あわせてご覧ください。

》耐震診断費用の相場（木造住宅）と費用項目 – 助成金と減税も解説

耐震診断をしたほうがいい、地震に弱い家の特徴

最後に、地震に弱い家の特徴をご紹介します。ただし、設計者の耐震に対する認識レベルが高く、しっかり弱点をフォローしている場合はこの限りではありません。無用な心配をあおる意図はありませんので、参考としてご覧ください。

では、さっそくご紹介しましょう。

▼旧耐震基準で設計されている
注目したい耐震基準の改定は、1981年6月と2000年6月におこなわれています。1981年5月以前に着工した住宅は、できるだけ速やかに耐震性を確認したほうがいいでしょう。2000年5月以前の住宅も、大型リフォームの機会などに耐震性を確認したほうが安心です。

▼複雑な形の家
L字形やコの字形の家は一部に負荷がかかりやすく、地震に弱くなります。いっぽう、矩形（正方形や長方形）の家は地震に強くなります。

▼1階の壁が少ない
熊本地震で「直下率」が低い家の倒壊が注目されました。直下率とは、上下階の柱や壁の位置が揃っている割合のことです。最新の耐震基準を満たしていても、直下率が低い家は倒壊リスクが高くなります。大空間のLDKがある家は壁が少なくなるので、耐震性を確認したほうが安心です。

▼吹き抜けがある
床面積が少なくなると、水平方向の耐力が弱くなります。吹き抜け面積が大きい家は、耐震性が低くなっている可能性があります。

▼オーバーハングしている
オーバーハングとは、下階より上階の方が出っ張っている構造のことです。重心やバランス、直下率が悪くなりやすい構造なので注意が必要です。

▼ビルトインガレージがある
建物の1階部分にガレージを設けている家は、1階道路側の壁が少なくなります。耐力壁の量やバランスが悪くなるので、注意が必要です。

▼ピロティーがある
ピロティーとは、2階部分を柱で持ち上げて1階を外部空間にしている構造のことで、マンションでよく見かけます。ビルトインガレージと同様に、耐力壁の量やバランスが悪くなります。

▼大規模リフォームや増改築をしたことがある
構造の知識に乏しい事業者にリフォームを依頼すると、耐震性をそこなう改修をされてしまうケースがあります。壁を抜いて大空間のLDKを作ったり、床を抜いて吹き抜けを作ったりしているなら、耐震性を損なっていないか確認したほうがよいでしょう。

▼地盤が軟弱なエリアに建っている
軟弱地盤の地域もご注意ください。地盤補強をしていればいい、というわけではありません。地盤が緩いと地震の揺れが増幅されますので、壁の量を通常の1.5倍以上にする必要があります。耐力壁が足りているか、ご確認ください。

【まとめ】耐震診断とは？

耐震診断とは、建物の強度を調査して地震に対する安全性や倒壊・崩壊のリスクを確認する調査のことです。日本全国どこでも、古い住宅の耐震診断と耐震化は緊急の課題になっています。

木造住宅であれば、ご自分で簡易的に耐震診断をおこなうことも可能です。耐震改修を前提に診断するのであれば、構造や補強工事の知識が豊富な建築士が在籍する会社に依頼しましょう。

耐震診断は、自治体の助成金を使えば無償か少ない負担で利用できます。リフォーム会社が、無償でサービス提供しているケースもありますので活用するとよいでしょう。

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