リノベーションとは?リフォームやコンバージョンとの違い

近年、住まいの取得方法として「中古物件購入+すぐにリノベーション」というスタイルが注目されています。これまでは「新築が第一候補。中古は次善の策で、必要ならリフォームする」とお考えの方が多かったように感じますが、今は積極的に「中古物件購入+すぐにリノベーション」を選ぶ方が増えています。

いったい、リノベーションの魅力はどこにあるのでしょうか?そもそも、リフォームと何が違うのでしょうか?本稿で詳しく解説していきます。

リノベーション・リフォーム・コンバージョンの定義

さて、リノベーションとリフォームの違いですが、じつは混同して使っても通じます。それくらい言葉の使い分けが曖昧で、明確な線引きはされていません。神経質に使い分けなくても大丈夫です。

とは言え、一応目安のようなものがありますので、ご紹介しておきましょう。

リノベーションとコンバージョンの意味

英語の「renovation」には「刷新」という意味があります。日本で使われる「リノベーション」という言葉にも、この「刷新」と同じようなニュアンスがあります。

つまりリノベーションは、間取りから作り変えるような比較的規模が大きい工事を指します。主要な構造躯体だけ残し、他はすべて解体撤去してしまうことも珍しくありません。

リノベーションでは、昔の様式から現代の様式に替えつつ、居住者のライフスタイルに合わせたアレンジをおこないます。費用はかかりますが、そのぶん価値やデザイン性が向上します。あわせて住み心地も向上します。

ちなみに、建物の主要な構造躯体(骨組み)のことを「スケルトン」と呼び、スケルトン以外の内装や設備は「インフィル」と呼びます。

  • スケルトン ⇒ 建物の主要な構造躯体(骨組み)
  • インフィル ⇒ 内装や設備、配管、間仕切り壁など

このインフィルをすべて取っ払って間取りから作り替える規模の改修工事を「フルリノベーション」あるいは「スケルトンリノベーション(スケルトンリフォーム)」と呼びます。

リノベーションと似た意味の言葉に「コンバージョン」というのもあります。

コンバージョンは、用途変更を伴うリノベーションのことです。たとえば廃校を商業施設に変えたり、オフィスビルをマンションにしたり、倉庫を住宅につくり替えたり、といった工事が当てはまります。

リフォームとは?

では、リフォームはどうでしょうか。リノベーションと何が違うのでしょう?

リフォームは「復旧」や「原状回復」に近いニュアンスを持っています。比較的小規模な工事で、リフォームの対象だけを取り替えるイメージです。

たとえば「古くなったキッチンを新しいものに変える」とか「汚れた壁紙を張り替える」といった工事が該当し、住み心地に関しては新築当時を上回りません。

なお、英語の「reform」は、組織の「改革、刷新」、制度の「修正、訂正」、人の「矯正、改心」といった意味で使われます。「住宅改修」の意味では使われません。

そのほかのリフォーム関連用語

さきほど「住宅改修」と書きましたが、従来、日本語にも「リノベーション」や「リフォーム」と同義の言葉があります。代表的なものをご紹介しましょう。

同義語

意味

改築

建物の一部または全部をとりこわし、新しく作り直す

和室を洋室に変更

改修

不良や老朽箇所を改めるため、交換したり作り直したりする

キッチン交換

改装

表面の体裁や装備を替え、装いを改める

壁紙張り替え

修繕

悪いところを修理して、つくろいなおすこと

フローリングの傷を補修

この中では「改築」がリノベーションに近く、「改修」や「改装」はリフォームに近いです。修繕は修理のことですが、リペアと呼んだりもします。

リノベーションのメリットとデメリット

つづいて、リノベーションのメリットとデメリットをご紹介しながら、リノベーションの魅力をお伝えしたいと思います。

リノベーションのデメリット

まずは、デメリットから。リノベーションでよく言われるデメリットは、次の3つです。

  • 耐震性や耐久性の面で物件に難があるかもしれない
  • 間取りや予算の予期せぬ変更が発生するかもしれない
  • 分譲住宅や分譲マンションの購入より手間暇がかかる

リノベーションが新築工事と一番違うのは「既存物件を活かす」ということ。つまり、既存物件の状態が、リノベーション後の住まいにも影響を与えるのです。

ですから、既存物件の構造躯体に耐震性能や耐久性がないと、それを補わないかぎり地震に弱く長持ちしない住居になってしまいます。

ですが、構造躯体は壁・床・天井で隠れているので、一見しただけでは安心できる状態かわかりません。壁・床・天井をめくって初めてわかることもあり、着工後に予期せぬ改修費用が発生するケースもあるのです。

▼ポイント
築年数が古い物件ほど、見えない部分がどうなっているかわからない。新築時の図面が残っていたとしても、記載内容と現実が違うことも珍しくない。

もうひとつ、リノベーションに対応できるリフォーム会社が少ないのもデメリットと言えるかもしれません。

これまでリフォームだけ手がけてきた会社は、間取りの提案やおしゃれな空間デザインに慣れていません。いっぽう間取りや空間デザインが得意な注文住宅会社はリノベーションに慣れておらず、追加費用が発生しやすいです。

現在、リノベーション専業で物件探しからフォローできるワンストップ型の会社が増えつつあります。今後、さらなる増加と活躍に期待したいところです。

リノベーションのメリット

つづいて、リノベーションのメリットをご紹介します。主なメリットは、以下の3つです。

  • 新築よりもリーズナブル
  • 建て替えに比べ、環境に優しい
  • 自分の個性やライフスタイルに合わせた住空間を作れる

ご存じのとおり、リノベーションは新築物件よりリーズナブルです。建て替えに比べて廃棄物の発生量やCO2排出量が少なくて済むので、エコノミー&エコロジーのWエコです。

なにより設計の自由度が高く、とくに「スケルトンリノベーション」は自分の個性やライフスタイルに合わせた住空間を作りたい方から大注目されています。

「中古物件購入+すぐにリノベーション」の場合は、新築より物件の選択肢が増えることもメリットです。マンションは、整備や管理の状況を確認してから買えるのもメリットですね。

なお「中古物件購入+すぐにリノベーション」のメリットとデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

中古物件を買ってリノベーションするメリットとデメリット

築浅リフォームと築古リノベーション、どちらがいい?

ときどき「築浅物件をリフォームするか、築古物件をリノベーションするなら、どちらがいいですか?」と聞かれるので、これについてもお答えしておきましょう。

つまり「新しくて高い中古物件を買って、最小限のリフォームをする」か「古くて安い物件を買って、しっかりお金をかけてリノベーションする」ならどちらがいいか、ということですね。

結論から言うと、あなたの価値観にもとづいて総合的に判断するしかありません。その参考になるお話をしましょう。

「築浅」と「築古」の定義

まずは「築浅」と「築古」って築何年ぐらいのことなのか、ご説明します。

じつは両方とも明確な定義はなく、不動産業界の慣習や、売主様と買主様の感覚的な認識でなんとなく決まっています。

ちなみに「築浅」は、だいたい築年数5年くらいまで。リクルートのSUUMOがおこなったアンケート調査によると、以下のとおり「3年以内」や「5年以内」と考えている方の割合が多いようです。

築浅の基準は何年まで?

1年以内

4.7%

2年以内

3.7%

3年以内

30.3%

4年以内

3.0%

5年以内

41.0%

表:SUUMO あなたにとって、「築浅」の基準は築何年まで?の円グラフをもとに作成

いっぽう「築古」は「築後20年以上、25年以上、30年以上」という意見が多い印象です。内装や設備の老朽化が進み、すべて解体撤去しても惜しくないころですね。

ちなみに「新築」は明確な定義があり、築年数1年未満で未使用かつ未入居の物件を指します。これは、住宅の品質確保の促進等に関する法律(略して品確法)の第2条第2項で規定されています。

参考:住宅の品質確保の促進等に関する法律

築浅リフォームと築古リノベーションの違い

それでは、築浅リフォームと築古リノベーションの特徴を8項目で比べてみましょう。

項目

築浅リフォーム

築古リノベーション

物件の選択肢

少ない

多い

工事費用

比較的安い

高い

工期

比較的短い

長い

設計の自由度

制限される

高い

構造や配管の劣化状況確認

工事箇所以外はできない

スケルトンなら丸見え

耐震性能

新耐震基準

旧耐震基準の物件もある

住宅ローン減税

使える

使えない物件もある

値下がりリスク

高い

低い

いくつか補足説明しておきます。

構造や配管の劣化状況確認

スケルトンリノベーションは、内装や設備、配管など全部解体撤去して新品に変わります。構造も丸見えになるので、確認がカンタンです。

リフォームは、工事部分以外確認できません。ご不安な方は住宅診断(ホームインスペクション)の利用をおすすめします。詳しくは以下をご覧ください。

ホームインスペクション

耐震性能

1981年6月に、建築基準法の耐震基準が変わりました。建築確認(法規に適合しているか確認する審査)を受けた時期によって、1981年6月以前は「旧耐震基準」、以後は「新耐震基準」と呼ばれます。

旧耐震基準には、大規模地震に対する規定がありませんでした。「旧耐震基準の建物=地震で倒壊する」というわけではないのですが、購入時に耐震診断や耐震補強が必要か検討すべきでしょう。

耐震診断については、こちらをご覧ください。

耐震診断

住宅ローン減税

住宅ローン減税を利用するためには、以下の2つの要件のうちどちらかをクリアする必要があります。

  • 築年数が一定年数以下であること
  • 現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

ひとつめの築年数に関しては、以下のとおり規定されています。

  • 耐火建築物以外の場合(木造など)⇒ 20年以内に建築された住宅であること
  • 耐火建築物の場合(RC造やSRC造)⇒ 25年以内に建築された住宅であること

現行の耐震基準に適合していることの確認は、以下のいずれかでおこないます。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入

参考:すまい給付金「住宅ローン減税制度利用の要件」

値下がりリスク

一戸建てもマンションも、築年数25~30年くらいまで建物の価値が下がり続けます。とくに新築から数年間の落ち込みが激しいので、築浅物件は資産価値の値下がりリスクが高いと言えます。

リノベーションの流れ

リノベーションは、新築の建売住宅や分譲マンションに比べて「お引き渡し」までの道のりが複雑です。覚える必要はありませんが、頭の片隅に置いておくとよいでしょう。

以下に、おおまかなリノベーションの流れをご紹介します。

1、物件探し

(1週間~1か月)

1-1、物件探し

1-2、物件を内見(内覧)する

1-3、住宅ローンの事前審査

1-4、購入申込

2、設計

(1~3か月)

2-1、物件調査

2-2、ヒアリング

2-3、プラン打ち合わせ

2-4、見積もり打ち合わせ

2-5、設計契約

3、物件購入

(約1か月)

3-1、不動産売買契約

3-2、住宅ローンの本審査

3-3、住宅ローン契約

3-4、物件決済と引き渡し

4、工事

(2~3か月)

4-1、工事請負契約

4-2、リノベーション工事

4-3、検査

4-4、お引き渡し

リノベーションするときの流れを順番に書きましたが、実際には一本道ではなく、複雑にからみあいながら進んでいきます。詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

中古マンションや中古住宅を買ってリノベーションするときの流れ

リノベーション費用の相場

つづいて、リノベーション費用の相場をご紹介します。

リノベーション費用の目安

リノベーション工事の料金は諸条件によって大きく上下するので、一概に「相場はこれくらい」と言いづらいものがあります。

以下はフルリノベーションしたときの工事費用の目安ですが、あくまで参考程度とお考えください。

  • 一戸建て ⇒ 坪単価50~80万円程度
  • マンション ⇒ 坪単価40~70万円程度

1坪は「約3.3㎡」です。ですから、30坪(約100㎡)程度の一戸建てなら1500万円くらい。18坪(約60㎡)程度のマンションなら800万円くらいがフルリノベーションの参考予算になります。

一戸建てのほうが高いのは、外壁や屋根の改修が必要だからです。

リノベーション費用の内訳

中古物件を買ってリノベーションするときにかかる費用は、物件購入費と工事代金だけではありません。その他にもたくさんの費用項目がありますので、ご紹介しておきましょう。

物件購入の関連費用

物件購入費

固定資産税・都市計画税清算金

仲介手数料

登記費用

住宅ローン手数料・保証料

リノベーション工事の関連費用

工事代金

エアコン

カーテン

外構工事(一戸建ての場合)

その他諸費用

あいさつ回りの粗品

火災・家財保険、地震保険

住民票・印鑑証明・所得証明

引っ越し代

照明器具

新規家具・家電購入費

上述の費用は、諸条件によって変動するものが多いです。不動産会社やリフォーム会社の担当者に聞きながら、早めに予算を出しておくことをおすすめします。

リノベーションの費用については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

リノベーション費用の内訳と相場 – 補助金や金利で費用を下げる方法

リノベーションの施工事例

最後に、弊社のリノベーション事例をご紹介します。

スタイリッシュレジデンス

独立キッチンの壁を撤去して、オープンな空間に。同時に廊下の一部をLDKに取り込み、広々と開放感あるスペースに仕上げました。家族との会話が弾む、心地よい空間に変化しました。

▼施工データ
地域:川崎市多摩区
築年:1982年築
工事費:約1,100万円
施工箇所:全面改装
形態:マンションリフォーム

スタイリッシュレジデンス (川崎市多摩区)

白いブリックタイルでカフェのような空間

LDに隣接していた和室を取り込み、面積を広げ、一角にキッチンを作ることでLDKとしました。元々キッチンがあった場所は、ウォークインクローゼットに。玄関にはオープン棚の収納を新設して、収納力もアップしています。築30年の古さを感じさせない、爽やかな空間に再生しました。

▼施工データ
地域:川崎市高津区
築年:1983年
施工箇所:全面改装(一部収納等は再利用)
形態:マンションリフォーム

白いブリックタイルでカフェのような空間(川崎市高津区)

キッチンを中心に広がるリビング

和室とキッチンの壁を取り払い、一望できる広々としたワンルーム空間に。キッチンの床材を変えることで、空間にメリハリをつけました。フレンチカントリー調の建具が、モダンな空間のアクセントになっています。

▼施工データ
地域:川崎市高津区
築年:1983年築
工事費:約450万円
施工箇所:LDK・洗面脱衣室・建具・内装(一部クリーニング)
形態:マンションリフォーム

キッチンを中心に広がるリビング (川崎市高津区)

リノベーションとは?リフォームやコンバージョンとの違いまとめ

リノベーションは、間取りから作り変えるような比較的規模が大きい工事を指します。主要な構造躯体だけ残し、他はすべて解体撤去してしまうことも珍しくありません。

コンバージョンは、用途変更を伴うリノベーションのことです。リノベーションもコンバージョンも既存の内装や設備を刷新して、住む人の個性やライフスタイルに合わせた空間づくりができます。

リフォームは「復旧」や「原状回復」に近いニュアンスを持っています。比較的小規模な工事で、老朽化したところだけを新しいものに取り替えるイメージです。

もしあなたが「意図的に住空間を選び、自分で暮らしを演出したい」とお考えの方でしたら、リノベーションに挑戦してみてはいかがでしょうか。分譲住宅に比べたら苦労をともなうかもしれませんが、その先にある満足は大きいですよ。

リノベーションのことで疑問点やご不安がある方は、弊社までお気軽にご連絡ください。リノベーションを熟知したスタッフが、疑問が解消するまで丁寧にご説明いたします。

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