2018年4月から、中古住宅を売買するとき、仲介業者に「ホームインスペクション（住宅診断）」の説明が義務づけられました。ですから、中古住宅を売買しようとする売主と買主は、かならずホームインスペクションの存在を知ることになります。

とは言え、ホームインスペクションの全容は複雑です。とつぜん予備知識なしにその話を聞かされた売主や買主の中には「よくわからなかった」とか「それって、自分に不利にならない？」と悩まれる方も出てくるでしょう。

そこで本稿は、ご自分で予習していただけるよう、ホームインスペクションの概要をまとめました。利用の流れや費用相場などもわかりやすく解説しますので、ぜひ最後までご覧いただきホームインスペクションの活用にお役立てください。

ホームインスペクション（住宅診断）とは？

さっそく、ホームインスペクションの概要からご説明します。注目され始めた背景や実施の目的、ホームインスペクションが抱える課題についても解説したいと思います。

ホームインスペクション（住宅診断）の概要

さて、ホームインスペクションはいったいどんなサービスなのでしょうか。それを実施することで、どんな効果があるのでしょうか。だれがサービスを提供してくれるのでしょうか。

順番に解説していきましょう。

診断内容

ホームインスペクションとは「中立的な立場の住宅診断士が、専門家の見地から住宅を診断して状況を報告するサービス」のことです。

詳細な診断箇所については後述しますが、おおむね以下のことを調査して報告してくれます。

• 住宅の劣化や老朽の状況
• 施工不良や欠陥の有無
• 改修すべき箇所やその時期の目安
• 改修にかかるおおよその費用の目安

ホームインスペクションは、基本的に目視で基本性能に関する診断をおこないます。これは、よく健康診断（一次診断）に例えられます。

一次診断のホームインスペクションでより詳細な調査が必要となれば、別途機器を使用した精密検査（二次診断）をおこなうこともあります。

ホームインスペクションの効果

ホームインスペクションは売主や買主にとって、どのような効果があるのでしょうか。

ホームインスペクションを実施すると、建物の状態を客観的に把握できます。ちゃんと状態がわかっている建物は安心して取引できるので、売買が円滑に進みます。とくに中古住宅の売買は、効果が大きいでしょう。

ホームインスペクター（住宅診断士）からお墨付きをもらうことで、瑕疵（かし）保険の付保や、住宅ローン減税が利用できるようになるケースもあります。

なお「瑕疵」という言葉は難解にもかかわらず、住宅の売買で頻繁に出てきます。住宅において「瑕疵」とは「通常あるべき品質を欠いていること」といった意味で、引き渡された建物が契約の内容に適合していないことを指します。

だれに診断を依頼するのか

ホームインスペクションは、ホームインスペクター（住宅診断士）がおこないます。現状では、誰でも「ホームインスペクター」を名乗れるので、依頼するときは住宅に精通した検査員かどうか見極める必要があります。

たとえば資格は、検査員の質の判断材料になります。ホームインスペクターに関する資格を、3つご紹介しましょう。

ホームインスペクション業務をおこなうのに資格は要りませんが、宅地建物取引業法が定める「建物状況調査」を行なう場合には「既存住宅状況調査技術者」の認定が必要です。

「既存住宅状況調査技術者」は国土交通省に登録された「既存住宅状況調査技術者講習団体」の講習を受講して修了考査に合格しなければなりません。この講習は一級建築士や二級建築士、木造建築士のみ受講できます。

注目され始めた背景

ホームインスペクションは最近にわかに注目されはじめましたが、それはなぜでしょうか。

これまで、日本の住宅流通は新築がメインでした。そうなった理由には「住宅性能の向上が著しく、古い住宅は見劣りすること」や「中古住宅の善し悪しの判断が、非常にむつかしいこと」などがあげられます。

現在、中古の流通戸数は新築の1/5以下で、ひと世代ごとに「スクラップアンドビルド(解体して新築)」を繰り返しています。これでは到底「エコ」と言えず、解体されず「空き家」になった物件もあふれかえっています。

参考：国土交通省「既存住宅市場の活性化について」

いっぽう、新築より中古住宅の流通が4倍活発なアメリカではホームインスペクションが広く普及しています。中古住宅の売買のうち7割以上で利用されていて、取引の円滑化に役立っています。

そこで日本もこれにならおうということで、国土交通省が「中古住宅・リフォームトータルプラン」を定め、中古住宅市場活性化のために取り組み始めました。その施策の中のひとつが「ホームインスペクションと瑕疵保険の普及促進」です。

参考：国土交通省「中古住宅・リフォームトータルプランの概要」

そのあとは以下の流れで進んで、今日に至っています。

• 2013年6月：既存住宅インスペクション・ガイドライン制定
• 2018年4月：中古住宅取引の際にホームインスペクション（住宅診断）の説明を義務化
• 2020年4月：民法改正でこれまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に置き換わる

2018年には、冒頭で申し上げた「ホームインスペクションの説明義務」が制度化され、2020年には民法改正で売主の責任が強化されました。

この民法改正で、これまで売主が負っていた「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わっています。その結果、売主の責任の範囲が広がり、売買契約前にホームインスペクションを使って瑕疵を明らかにする動機付けになりました。

ホームインスペクションを実施する目的

ホームインスペクションを使うと何がいいのか、もう少し詳しくご説明しておきましょう。売主や買主が住宅を診断すると得られる主な利点は、次の2つです。

• 中古も新築も、欠陥のない安全な住宅が買える
• 中古住宅は、老朽化を織り込んだ適正価格で売買できる

この2つがあれば、買主は安心して中古住宅の取引ができます。売主は契約不履行の責任を追及され「契約解除、追完、代金減額」に発展するリスクを下げられます。

このような安心・安全取引ができれば「中古住宅流通市場の活性化」や「空き家の増加ペースの鈍化」が期待できます。ホームインスペクションは、日本の中古流通市場にとってまさに一石二鳥どころか一石三鳥くらいの有益な施策なのです。

もう少し具体的に、ホームインスペクションの活用場面をまとめてみましょう。たとえば中古住宅の売買では、こんなことに活用できます。

• 売主や不動産会社が中古住宅売買促進のためにおこなう
• 売主が売却後のトラブルを無くすためにおこなう
• 既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入するためにおこなう
• 中古住宅の購入者が住宅ローン減税を利用するためにおこなう
• 中古住宅の購入希望者が購入の判断材料としておこなう

上述の活用場面については、後述の「メリットとデメリット」の章でさらに深掘りして解説します。

なお、新築住宅でも、施工不良や図面との相違を発見するためにホームインスペクションを活用する買主や施主がおられます。こちらも、安心・安全な家で暮らすための対策として有効です。

ホームインスペクションの課題

本格的に住宅流通市場で活用され始めてまだ日が浅いホームインスペクションですが、いくつか課題も見えてきました。その代表が、提供する事業者によって技術や料金に差があるということ。ですから、利用者は事業者の質を見極めて選ぶ必要があります。

さらに、調査の結果報告に関して本当に第三者的な立場で客観的事実を過不足なく伝えられているのか、確証も得られません。買主や施主は以下の疑問がぬぐえない状況です。

• 中古住宅の売主や仲介業者が実施した調査は問題を隠ぺいしていないか？
• 新築住宅の売主や仲介業者が実施した調査は販売促進目的ではないのか？
• リフォーム業者が実施した調査は営業目的で過剰ではないのか？

いっぽうでホームインスペクションを無償にする仲介業者やリフォーム業者もあり、それはそれで利用者にメリットがあります。たとえば「自社の仲介を利用すると調査費無料」とか「自社のリノベーションを利用すると調査費無料」といったサービスが該当します。

ホームインスペクションの利用者は、これらも考慮して依頼先を探す必要があります。

ホームインスペクション（住宅診断）の診断箇所

つづいて、ホームインスペクションの診断箇所をご紹介します。

ホームインスペクションには国が定めるガイドラインがあり、既存住宅瑕疵保険の調査項目もこれに準拠しています。以下にその項目を列挙してみましょう。

参考：国土交通省告示第八十二号

瑕疵保険の補償は主要な構造と雨漏りを防ぐ部分のみであり、上述の検査項目で足ります。ですが、新築購入や中古住宅リフォームの判断材料にするには、少し足りません。

他にも以下の項目も調査できると、安心です。

プラスアルファの調査に関してどこまでやるかは、事業者（インスペクター）しだいです。検査項目や料金を2～3社比較してから依頼先を決めるとよいでしょう。

新築の注文住宅については建築途中に調査できるので、あわせて「基礎の配筋、構造駆体の金物、断熱材、ビスのピッチ（間隔）」なども確認しておくと安心です。

ホームインスペクション（住宅診断）のメリットとデメリット

つづいて、主に中古住宅を調査する場合のメリットとデメリットを紹介します。

ホームインスペクション（住宅診断）のメリット

ホームインスペクションを利用したときに得られる主なメリットは、以下の3つです。

• 安心して不動産売買できる
• 売買後、トラブルになりにくい
• 既存住宅瑕疵保険に加入できる

先述のとおり、ホームインスペクションを利用すると物件の状態や価格の適性度が把握できます。これは買主にとって安心材料であり、中古住宅の取引が円滑に進むことから、間接的に売主にとってもメリットになります。

売主にとっては、売買前にホームインスペクションで老朽箇所を洗い出すことも後のトラブルの回避につながります。問題箇所を補修するか、契約書や重要事項説明書に明記して適正価格で売買すれば、あとで買主から文句が出ることもないでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険は、検査した事業者が加入します。まんがいち保険の期間中に主要な構造駆体部分や雨水の浸入を防ぐ部分に欠陥が発見された場合は、その補修費用が保険から出るので、売主や買主にとって大きなメリットと言えるでしょう。

なお、取引する物件が住宅ローン減税の築年数要件を満たさず対象から外れたとしても、既存住宅瑕疵保険の審査に合格することで利用できるようになります。「築年数要件」は以下のとおりです。

・耐火建築物以外（木造など）の場合 ⇒ 20年以内に建築された住宅
・耐火建築物（RC造、SRC造など）の場合 ⇒ 25年以内に建築された住宅

参考：すまい給付金「住宅ローン減税制度利用の要件」

ホームインスペクション（住宅診断）のデメリット

ホームインスペクションの主なデメリットも、3つご紹介しておきましょう。

• 検査に費用がかかる
• すべての瑕疵を発見できるわけではない
• 売主にとって気持ちのいいものではない

後述しますが、ホームインスペクションは4～7万円くらいの調査費用がかかります。瑕疵保険を利用するなら保険加入料も必要で、加入基準に達していない不良箇所は補修やその費用が必要になります。

また、調査方法は主に目視による非破壊検査であり、住居の隅々までひとつ残らず調査するわけではありません。主たる構造部分や雨漏りを防ぐ部分以外は調査しないか、オプション扱いになる事業者が多いでしょう。

売主の中には「あら探しをされる」と感じる方もいて、積極的に調査に協力してくれないケースもあります。売主が「インスペクションなしで買ってくれる買主を探す」とゆずらない方であれば、買主は購入を諦めるか従わざるを得ません。

なお、新築住宅の場合のメリットとデメリットについてはこちらで詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

》ホームインスペクション（住宅診断）のデメリットは？メリットは？

ホームインスペクション（住宅診断）の費用

つづいて、ホームインスペクション費用の相場をご紹介します。

一般的な30坪くらいの一戸建ての場合、基本調査は「5～7万円」くらいに設定している事業者が多いようです。基本調査では、床下や小屋裏（屋根裏）は点検口から目視可能な範囲のみ調査します。屋根も、離れたところから双眼鏡などで目視調査します。

床下・小屋裏（屋根裏）の進入調査や高所カメラやドローンを使った屋根の調査は、オプションで提供している事業者が多く、各調査2万円くらいが相場です。

マンションについては、一般的な70㎡くらい住戸で基本調査は「4～6万円」くらいです。コンクリート圧縮強度調査（1～2万円くらい）や住宅設備・配管調査（5千円～1万円くらい）をオプションで用意している事業者もあります。

先述のとおり、瑕疵保険に加入するのであれば加入料もかかります。なお、ホームインスペクションの費用についてはこちらで詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。

》ホームインスペクション(住宅診断)費用の相場 ? 新築と中古の違い

ホームインスペクション（住宅診断）を利用する流れ

最後に、ホームインスペクションを利用する手順と実施のタイミングについてご説明します。

ホームインスペクションを実施する手順

ホームインスペクションを実施するときは、以下の流れで進めていきます。

①ホームインスペクション事業者（インスペクター）に問合せ
②購入物件決定（中古や分譲の場合）
③概算見積もり請求
④依頼
⑤ホームインスペクションを実施
⑥調査結果報告書の受領

事業者を選ぶときは、調査内容のリストか報告書のサンプルを見せてもらうなどして、どこまで調査してくれるのか確認しましょう。オプションの調査項目も、調査費用とあわせて確認しておくとよいでしょう。

調査当日は建物外部の調査から始まり、建物内部の調査、床下・小屋裏（屋根裏）の調査へと進んでいきます。調査は、おおよそ3時間程度かかります。

なお、既存住宅瑕疵保険を利用する方は「既存住宅状況調査技術者」の認定を受けた建築士に調査をご依頼ください。

ホームインスペクションを実施するタイミング

さて、ホームインスペクションはどのタイミングで実施すればいいのでしょうか。中古住宅と新築住宅で少しタイミングが違うので、それぞれわけて解説します。

中古住宅の場合

まずは、中古住宅の買主からご説明します。買主は「購入申込後、売買契約を締結する前」がいいでしょう。

購入申込書（買付証明書）を出せばその物件は「売り出し中」から「商談中」に変わり、他の購入希望者に先を越されなくなります。契約前であれば、問題が見つかっても「購入中止、修繕依頼、値下げ交渉」などの対策が取れます。

①購入申込後、売買契約を締結する前
②買いたい物件が決まったら「購入申込書(買い付け申込書)」を出す
③ホームインスペクションを実施

中古住宅の売主は、買主に任せてしまうほうが合理的です。売主側のホームインスペクションや報告書は買主に信用されにくく、実効力が乏しいと言わざるを得ません。

新築住宅の売主の場合

新築の建売住宅や分譲マンションは、中古住宅と同じタイミングでOK。購入申込後、売買契約を締結する前がベストタイミングです。

新築の注文住宅は、複数回実施するのが理想です。たとえば、以下の検査を非破壊でできるのは建築中だけですので、ぜひ実施をご検討いただきたいところです。

・基礎の配筋後
・構造駆体の金物取り付け後
・断熱材施工後
・外壁下地合板施工後

ホームインスペクションの流れやタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

》ホームインスペクション（住宅診断）の流れと実施するタイミング

【まとめ】ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは「中立的な立場の住宅診断士が、専門家の見地から住宅を診断して状況を報告するサービス」のことです。住宅の劣化や老朽の状況、施工不良や欠陥の有無について調べられます。

ホームインスペクションを実施した住宅は安心して売買できるので、活用することで中古住宅の流通が活性化するのではないかと期待されています。国も国土交通省を旗振り役にして、ホームインスペクションの普及促進に取り組んでいます。

ホームインスペクションは、売主にとっても買主にとっても大きなメリットがあります。もしあなたが住宅の購入を検討されているのであれば、ホームインスペクションの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

なお弊社では、弊社の仲介や「中古物件購入＋リノベーション」をご利用いただいたお客様を対象に、無料でホームインスペクションを実施するサービスを準備しております。既存住宅状況調査技術者による調査ですので、瑕疵保険にも対応可能です。

ホームインスペクションに関するご相談も承っておりますので、不安なことや不明なことがあればお気軽にお問い合わせください。

》マツドリフォームのホームインスペクションサービス

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