リバースモーゲージは主にご自宅の土地を担保にして融資を受け、契約者がお亡くなりになったときに現金による一括返済、または担保の不動産で代物返済します。
ですから「資産価値が高い不動産を所有している方」かつ「子どもに住宅を相続しなくてもよい方」にむいているローン商品です。お子様がすでに住宅を自己所有していて親の遺産をあてにしていない場合は、有用な資金調達手段になるでしょう。
リバースモーゲージの目的と注目され始めた背景
リバースモーゲージの理解を深めていただくために、注目され始めた背景をご説明しておきます。
国内のリバースモーゲージは、1981年に東京都武蔵野市が福祉目的で実施したことに始まります。80年代半ばには、多くの自治体や信託銀行でも商品化されました。しかし、バブル期が終わると不動産価格の下落と担保割れが顕在化して、ほとんどの商品が姿を消してしまいます。
公的機関や民間金融機関によってリバースモーゲージ商品が再び開発・実施されるようになったのは、2002年以降です。それが、以下のような不安要素が増大したこともあり、注目されるに至ったのです。
・長寿化
・高齢無職世帯の家計の赤字
・老後の資金不足が社会問題化
日本人の平均寿命は延びつづけていて、若者を中心に「老後資金が足りないのではないか」と不安をつのらせています。これはシニア層も同じで、金融資産を切り崩しながら生活していて、いつまで貯蓄がもつか不安を感じているのです。
参考：総務省「家計調査報告（家計収支編）」によると高齢無職世帯の家計収支状況は赤字
そんな状況で「老後資金2000万円問題」が飛び出します。「人生100年」も現実となりつつあり「もはや、老後を充実させる余裕はなくなった」と感じたシニアは少なくなかったでしょう。
そこでにわかに着目されたのが、マイホームです。現在の高齢者は高度成長期にこぞってマイホームを取得した世代で、持ち家率が高いのです。ですから「これをうまく活用できないか」と、みんなが頭をひねった訳です。
しかし、不動産は流動性が低く、すぐにお金に換えられません。売れば新居を探す手間も生じます。この2つを解決する手段として、リバースモーゲージに注目が集まりました。
今は「少子高齢化」が急激に進んでいる時代です。高齢化に対応した金融サービスの開発や充実は喫緊の課題で、この状況もリバースモーゲージの広がりを後押ししました。今後、ますますの拡充が期待されるとともに、より安心・安全に利用できる環境の整備が求められています。
リバースモーゲージの仕組み
ここからは、リバースモーゲージの融資方法や返済方法をご紹介します。利用するにあたり知っておくべき大事なところですので、つづけてご覧ください。
融資方法
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けるローン商品です。融資方法は金融機関によって違い、主に以下の4つのタイプにわかれます。
・終身年金型：毎月一定額を終身受け取るタイプ
・定期年金型：毎月一定額を一定期間受け取れるタイプ
・一括型：契約締結時に融資枠全額を受け取るタイプ
・信用枠型：融資枠の範囲内で、希望するときに希望する額を受け取るタイプ
最初に大きな額の融資を受け取ると、高い利息を長期間支払っていくことになります。利息の総支払額もふまえたうえで、ご利用の目的に合わせた融資方法を選ぶとよいでしょう。
返済方法
リバースモーゲージの月々の返済方法は「利払いなし形」と「利払いあり型」の2つのタイプにわかれます。
・利払いなし形：月々の返済なし（利息分も借入元本に組み込まれる）
・利払いあり型：利息分だけ返済
元本については、契約者がお亡くなりになってから一定期間以内に現金で一括返済、または担保不動産で代物返済します。このとき注意したいのが、担保不動産による代物返済です。
リバースモーゲージはご自宅を売ったお金を返済にあてるのですが、契約者の死亡から返済期日まで半年程度としている金融機関が多数です。期間が短く、かなり計画的に売却しないと、最後に投げ売りすることになりかねません。
なお、契約者がお亡くなりになったとき、配偶者の契約引き継ぎを認めている金融機関が多数です。ただし、配偶者にも審査があり、必ずしも契約を引き継げるとは限りません。
リバースモーゲージ型住宅ローンとは？
リバースモーゲージの中には「リバースモーゲージ型住宅ローン」という商品があります。この商品は、リバースモーゲージとなにが違うのでしょうか。
リバースモーゲージ型住宅ローンは、一般的なリバースモーゲージをベースに、利用用途を住宅に特化したものです。想定される主な使い道をあげてみましょう。
・リフォーム資金
・建て替え資金
・住宅の建築・購入
・高齢者むけサービス付き住居の入居費用
リバースモーゲージ型住宅ローンは、利用できる年齢が一般的なリバースモーゲージより少し高めに設定されています。多くの商品が「60歳以上」で、一般的なリバースモーゲージのように「55歳以上」から利用できる商品はあまりありません。
リバースモーゲージ型住宅ローンは、融資上限額の計算に年収と返済率（返済額が所得に占める割合）を使っているケースが多数です。この方法では、給与が高く、かつ他の借入がない方のほうが有利になります。
「リコース型」と「ノンリコース型」
リバースモーゲージは「リコース型」と「ノンリコース型」の2つのタイプを準備している商品があります。契約終了時に残債がある場合、それぞれ相続人の対応方法が違います。
・リコース型：相続人が残債を返済する必要がある
・ノンリコース型：相続人が残債を返済する必要なし
リコース型は責任範囲を限定せず、契約者の残債について相続人が返済義務を負う融資方法です。ノンリコース型は責任範囲が有限で、相続人に残債返済義務がおよびません。
利用者からすると「ノンリコース型」のほうがお得に感じますが、融資側からすると貸付リスクが高くなります。ですから、ノンリコース型は審査基準や融資条件（金利など）が厳しくなります。
リバースモーゲージの注意点
リバースモーゲージは、その仕組み上ご注意いただきたいことが3つあります。順番にご紹介しましょう。
・対象外の住宅がある
・担保評価が低い
・家族でよく話し合う
リバースモーゲージでは、主に土地を担保にして融資をおこないます。ですから対象地域が、首都圏・関西圏・地方の主要都市など、土地の資産価値が高い地域に限られます。対象地域内でも、マンションは対象外としている金融機関がありますので、マンションにお住まいの方はご注意ください。
リバースモーゲージは、後述する「長生きリスク」と呼ばれるリスクを考慮して、担保となる不動産の評価を低く見積もっています (実際の50～70%程度)。よって借入限度額も低めになりますので、必要十分な融資が受けられないかもしれません。
場合によっては、以下のようなリバースモーゲージ以外の資金調達方法も検討しておく必要があるでしょう。
・売却して引っ越す
・リースバックで自宅を売却したあとも住みつづける
リースバックは、ファイナンス会社や不動産仲介会社が取り扱っているリース取引の一種です。自宅を売却して、そのまま賃貸として住みつづけられます。
いずれの方法も一旦自宅を売却するので、市場価格で満額換金できます。また、借入が不要になりますから、利息を払わずに済みます。状況によっては、売却して引っ越しか、リースバックのほうが適当なケースもあるでしょう。
もうひとつ。リバースモーゲージは自宅の売却による完済を想定したローン商品です。ですから、配偶者やお子様など、推定相続人の同意なくして利用を進めることはできません。利用前に、家族でよく話し合うことも欠かせないでしょう。
リバースモーゲージのメリットとデメリット
つづいて、リバースモーゲージのメリットとデメリットをご紹介します。どちらもよく理解したうえで、ご利用されることをおすすめします。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージは、高齢者が住みつづけながら利用できます。
